Lejekontrakt

En lejekontrakt er en kontrakt mellem to parter om udlejning – typisk af fast ejendom. Lejer man en bolig (eller en lejlighed) skal der udarbejdes en lejekontrakt mellem lejer og udlejer. Indholdet af denne lejekontrakt er juridisk bindende, og det er derfor meget vigtigt delvist at vide, hvad man beder lejeren at skrive under på, og hvad man som lejer forpligter sig til ved at skrive under.

I en lejekontrakt til fast ejendom nedskrives størrelsen af lejligheden, huslejens størrelse, passuser om huslejestigning, om indbetaling af depositum, om ordensforskrifter, om boligens stand ved indflytning med videre. Er man grundig ved indflytning i forhold til at sikre sig sine rettigheder i lejekontrakten kan man spare mange penge senere hen – ligesom man som udlejer kan spare sig mange bekymringer ifht. lejeren og om brugsretten til ejendommen ved den rigtige formulering i ens lejekontrakt.

Ønsker du enten hjælp til at udforme en lejekontrakt, så den juridisk passer til dig og dine ønsker som udlejer, eller ønsker du hjælp som lejer til din lejekontrakt?

Når du udfylder formularen herunder får du 3 gratis og uforpligtende tilbud fra advokater, der kan hjælpe dig videre. Advokaterne kan udforme din lejekontrakt efter dine ønsker, tjekke den igennem, rådgive dig om dine muligheder m.v. Alle advokaterne oplyser også en pris, så du har mulighed for at vælge den billigste advokat til at løse dit problem og derved spare mange tusinde kroner.

Du får i gennemsnit første tilbud efter 3 timer – dit problem er hurtigt løst.

Udfyld formularen herunder:


1

Udfyld form
med oplysninger

2

Modtag 3 tilbud
pr. mail el. telefon

3

Vælg bedste og
billigste advokat

Er der ikke indgået en lejekontrakt gælder lejelovens almindelige regler. Disse er ikke til fordel for udlejer på de fleste punkter.

Man skal bruge en lejekontakt både til privat udlejning, udlejning i erhvervsregi, udlejning af sommerhus, udlejning af værelse eller udlejning af et helt slot – reglerne gælder ved udlejning af fast ejendom uanset størrelsen af dette lejemål.

En lejekontrakt indeholder typisk som minimum følgende:

  • Navn og adresse på såvel lejer som udlejer
  • Lejemålets adresse, kvadratmeterstørrelse, medfølgende inventar og dettes brugsret
  • Overtagelsesdato, opsigelsesfrist, depositum og forudbetalt leje
  • Husleje og betaling af denne
  • Om husdyr er tilladt eller ej
  • Ordensforskrifter

En professionelt udarbejdet lejekontrakt, som en advokat har haft fingrene i, har typisk en del flere paragraffer end hvad ovennævnte skaber grobund for.

Ingen advokattvang

Der er ingen advokattvang i forhold til at udarbejde en lejeaftale. Det kan du som udlejer selv stå for. Det er muligt at downloade flere gratis skabeloner på nettet.

Dette er dog sjældent den bedste løsning.

Lejeloven indeholder en række præceptive regler – her er tale om regler, der ikke kan fraviges ved selv indgåelse af en lejekontrakt. Selvom du får lejer til at skrive under på et punkt, er dette punkt ikke gyldigt, hvis det er omfattet af en af lejelovens præceptive regler.

Det skal også nævnes, at domstolene har en tendens til at dømme til fordel for lejeren, da denne ses ”som den lille mand”. Ved en eventuel tvist om lejekontraktens ordlyd, hvis ikke denne er formuleret tilpas præcist, vil resultatet derfor sandsynligvis falde ud til lejers fordel på bekostning af udlejer.

Vær fx opmærksom på, at dine muligheder som udlejer for at ”smide lejeren på porten” efter to år er stærkt begrænsede. Af denne grund skabes mange lejekontrakter som tidsbegrænsede i 2 år uden mulighed for forlængelse – herefter kan en ny lejeaftale dog skabes efter de to år. Sådanne juridiske krumspring laver de færreste, når de selv udfylder deres lejekontrakt, og det kan koste dem dyrt senere, hvis lejerne ikke samarbejder, hvis man som udlejer selv ønsker at bruge lejligheden eller noget helt tredje.

Hvad koster det at få en advokat til at hjælpe med lejekontrakten?

Prisen for, at en advokat udfærdiger en professionel lejekontrakt efter ens ønsker, varierer efter hvilken advokat, man vælger.

Af samme grund anbefaler jeg at benytte formularen øverst i dette indlæg til at indhente et tilbud på den billigste boligadvokat.

Jeg kan dog komme med et udgangspunkt:

Du skal regne med at betale mellem 2.000 kroner og 5.000 kroner for at få tilpasset en lejekontrakt præcis til dine ønsker.

Denne lejekontrakt kan du så naturligvis benytte på tværs af dine ejendomme og ved nye ejere.

Der er tale om en meget lille investering, der dog giver dig mulighed for som udbyder at stå langt bedre i fremtiden, skulle der opstå problemer med din lejer, hvis denne vil flytte ud, hvis du selv ønsker at bruge lejligheden og lignende. Udlejer du i erhvervsmæssig regi med fx et anpartsselskab kan udgiften til en advokat i øvrigt fratrækkes.

Lejelovens standardregler tilgodeser ikke udlejer – men det kan en lejekontrakt til gengæld formuleres til at gøre.

Lejer: Vær opmærksom på vilkår og tag billeder

Lejeren har også en stor interesse i at vide, hvad denne skriver under på og at tage sine forholdsregler med lejligheden.

Vær især opmærksom på, om der i din lejekontrakt står, at lejligheden skal afleveres nyistandsat ved fraflytning. Dette betyder nemlig i praksis, at ens depositum er så godt som væk, da dette vil blive brugt til at istandsætte lejligheden efter alle kunstens regler. Det er sjældent muligt at undgå dette krav, men vær opmærksom på det og indskriv eventuelt, at uvildige håndværkere valgt i samarbejde mellem lejer og udlejer skal tage sig af opgaven og skønne, om det overhovedet er nødvendigt.

Derudover bør du som lejer være meget grundigt ifht. At lave en liste over fejl og mangler i lejligheden ved indflytning. På denne måde bliver du ikke gjort ansvarlig for samme, når du en dag flytter ud.

Lav en lang liste ved indflytning over samtlige fejl og mangler – huller i væggene, skrabede gulve, manglende maling i køkkenet og hvad du ellers kan finde. Tag også rigeligt med billeder og eventuelt et par videoer for at have dokumentation. Sørg for, at dokumentationen er datostemplet og vis gerne dagens avis, en nyhedsudsendelse på dagen eller lignende for at bekræfte, at manglerne vitterligt var til stede ved indflytning.

Fremleje

Fremleje benyttes ofte som en mulighed for at undgå nogle af de, for udlejeren, bebyrdende regler i lejeloven.

Udlejer man som fremleje skal der dog stadig udarbejdes og underskrives en lejekontrakt – det kan faktisk siges at være vigtigere end normalt lige netop med fremleje.

Formularen øverst i dette indlæg kan også bruges til at indhente tilbud på lejekontrakter til fremleje.

Omkring husleje (og nedsættelse)

I lejekontrakten nedskrives huslejen, hvor ofte den skal betales og i hvor høj grad denne kan stige. At der ikke er nedskrevet præcise procentsatser for lejens stigning betyder dog ikke, at udlejer ikke har mulighed for at regulere lejen efter almindelig inflation på et par procent om året.

Lejer har mulighed for at klage over huslejen til Huslejeklagenævnet. Det koster 139 kroner i gebyr (2013-tal). Herefter vil Huslejeklagenævnet, efter møde med lejer, udlejer og besigtigelse af ejendommen, tage stilling til, om lejen er for høj og om den eventuelt skal nedsættes.

Huslejeklagenævnet har kompetence til at nedsætte lejen. Der er et huslejeklagenævn i alle landets kommuner, om end nogle kommuner har klagenævn i fællesskab.

Der er dog en vigtig sondring at gøre sig:

I nogle af landets kommuner afgøres en sådan huslejeklagesag fra sag til sag i forhold til markedsværdien, mens andre kommuner har en maksimal pris per kvadratmeter per år. Det er for udlejer klart mest tiltrækkende med den første ordning, da kvadratmeterprisen i studiebyer som Aarhus og København klart overstiger de grænser, der ellers er, som følge af den enorme efterspørgsel og det forholdsvis ringe udbud.

Som udlejer står du derfor bedst, hvis værdien afgøres efter markedsværdien. Du kan finde informationer om, hvorvidt det ene eller det andet er gældende for dig inde på din kommunes website eller ved at tage kontakt til en advokat med henblik på at blive rådgivet.

Bag denne artikel..

image description

Skriv en kommentar

Kommentarer (11)
  1. Dorte Jensen

    Hvis man bor 2 i en lejet lejlighed og det kun er den ene der står på kontrakten og den ene har betalt sin andel af indskuddet til den person som står på lejekontrakten.
    Nu er den person som ikke står på lejekontrakten smidt ud af lejeligheden pga skænderi – den der står på lejekontrakten vil ikke betale indskuddet tilbage til den anden person, hvis vedkommende ikke betaler sin andel af huslejen i 3. mdr. opsigelsesperioden.
    Hvordan står vedkommende som ikke står på kontrakten ??
    Vi har ringet til udlejer og de kan ikke gøre noget.

    • image description
      Ageras

      Hej Dorte,

      Det lyder som en meget uheldig situation. Du har ingenting på skrift ifht. betalingen?

      Jeg vil anbefale først og fremmest at blive venner med lejer igen. Det er det nemmeste. Ellers er jeg bange for, at du er nødt til at finde en advokat – dette er desværre ud over, hvad jeg kan hjælpe med her i kommentarerne.

      En mundtlig aftale er ligeså gældende som en skriftlig aftale, og du kan bevise, du har betalt din halvdel, går jeg ud fra. Men derfra er der langt, hvis forholdet er gået op i røg.

      Vedkommende står ikke godt – og jeg vil anbefale at høre en advokat ad.

      Mvh. Halfdan

  2. Sonya

    Jeg har faet en almene bolig og jeg skal betale for istandsætning når jeg flytter ud. Hvis jeg udlejer 2 værelser, hvordan må jeg udregne prisen for istandsætning?

  3. Allis Holm

    Har underskrevet en tidsbegrænset lejekontrakt af et værelse hos en lejer af hele lejligheden. Lejlighedens ejer har imidlertid uden at dette er oplyst på kontrakten sat lejligheden til salg. D:v.s. lejligheden har været til salg i gennem en længere periode, har jeg fundet ud af. Nu ønsker jeg ikke at flytte ind i dette værelse, da jeg ikke ved om lejligheden bliver solgt i morgen, og jeg så skal flytte før min lejekontrakt er udløbet. Endvidere skal mit værelse stå til rådighed for fremvisning til eventuelle købere. Kan jeg komme til at hæfte for noget, når jeg nu trækker mig. Jeg føler ikke, at jeg har indgået en aftale på oprigtige vilkår.

    • Ageras

      Hej Allis

      Hvis du har underskrevet en tidsbegrænset lejekontrakt, kan udlejer ikke smide dig ud før tid. Dette gælder både køber og sælger. Dvs. at lejligheden skal sælges med lejer så længe lejekontrakten ikke er udløbet.

      Mvh. Anders Bo

  4. M. Nielsen

    Hej! Vi er fraflyttet en privat lejelejlighed, hvor vi har betalt et a conto beløb til forbrug gennem en periode på 22mdr. Vi har flere gange (mens vi boede i boligen) rykket for et forbrugsregnskab men har aldrig modtaget det. Ca. en uge efter vi flyttede ud, fik vi en sms fra udlejer om, at hun skylder os 2100kr, som vi har betalt for meget i forbrug. Vi bad igen om at se et regnskab og nu 5 uger efter vi fraflyttede lejemålet, modtog vi en email om, at vi skylder 28000kr i forbrug. Et regnskab blev også fremsendt i form af excelark uden nøjagtige beløb (de sidste måneders forbrug er opgivet som forventet forbrug) og ingen dokumentation overhovedet for de forskellige beløb. Lejemålet er forsynet med målere. Jeg synes, jeg kan læse mig frem til i lejeloven, at vi faktisk slet ikke er forpligtet til at betale ekstra forbrug, hvis der ikke foreligger et regnskab mindst 3-4 måneder efter regnskabsårets afslutning. Er det korrekt – og hvordan forholder vi os til dette forbrugsregnskab?

  5. jasmin

    hej jeg er tilknyttet et opholdsted som har tildelt mig en stu lejlighed som er tilknytte min uddannelse (stu) er lidt i tvivl om min kontrakt er gældende da det ikke er et boligselskab jeg har lejet mig ind hos men selve opholdstedet og samtidig er det min kontakt pædagog tilknytte opholdstedet som har skrevet under på min kontrakt er lidt i tvivl da det er en selskrevet lejekontrkt som jeg har skrevet under på og da jeg ikke har skulle betale indskud for indflytning af lejligheden men så har 2 måneders opsigelse af lejemålet om der så evt kan opkræves 2 måneders husleje efter fraflytning da der ikke skulle betales for indflytning og er der regler for om der kan blive pålagt et månedligt gebyr udover den aftalte husleje for en ekstra indflytter på forhånd tak

  6. julie

    Jeg bor i en almennyttig boligforening jeg har boet her i 4 år…for et 1/2år siden ringer de og siger at de desværre har skrevet forkert på min lejekontrakt så fordi de kavede nyt bad og køkken i boligen før jeg flyttede ind så burde min husleje være 1410 kr højere pr. Md.
    Det er selvfølgeligt et totalt chok for mig for jeg havde aldrig taget boligen hvis huslejen var 1410 kr højere det hverken kunne eller kan jeg betale….jeg har kæmpet i mod dem sinden med indsigelse og klage over huslejestigningen men de har ignoreret mig og sidst jeg betalte husleje betaler jeg som jeg plejer men har nu fået et brev om trussel med udsmidning og foged fordi jeg ikke har betalt hele min leje. Hvad gør jeg og hvordan står og hvor bindende er en lejekontrakt.
    Venlig hilsen
    Julie

  7. Xing Wei

    Vi kommer fra Kina Beijing. Vi har en lejligheden som skal udlejes. Vi har fundet en lejer og selv lavede en lejekontrakten men vil gerne finde en professional lejekontrakt til at kontrolle lejekontrakten og indflytningsrapport. Jeg vil gerne vide hvad er omkostninger og hvor længe tid vil det tage der vi gerne vil komme tilbage til vores lejer snart som muligt.

    Jeg ser frem til at snart høre fra jer. Tak

    Mvh

    Xing Wei

    • image description
      Ageras

      Hej Xing

      Ønsker du at modtage 3 uforpligtende tilbud på din forespørgsel, skal jeg bede dig om at følge dette link:

      Med venlig hilsen
      Malte, Ageras

  8. Stefan

    Hej

    Jeg skriver på vegne af en udenlandsk veninde, der er ved at flytte fra sit værelse og til udlandet. Problemet er pt. at udlejeren ikke vil møde til et fraflytningssyn så de sammen kan gennemgå alle fejlene og så vi har en vis sikkerhed i hvad, der skal dækkes og hvad der ikke skal. Derudover, ligger tilliden til udlejeren på et meget lavt niveau, da hun tidligere har forsøgt at udnytte min venindes situation økonomisk (ubegrundet huslejestigning mm.) . Så i givet fald når min veninde flytter og hun ikke har fået sit depositum tilbage, og hvis hun:
    A) Modtager en fraflytningsrapport, der siger hun ikke får noget af sit depositum tilbage. Hvad gør vi så?
    B) Ikke modtager en fraflytningsrapport, men har krav på at få sit depositum tilbage, men hun er ikke fysisk til stede og kan agere i egen person. Kan jeg fungere som stedfortræder eller andet?
    Vil du så anbefale at vi klager til Huslejeklagenævnet uagtet eller vil det være bedst at få en advokat på sagen? Og kan vi evt. forlange at der skal være en fra beboerrepræsentationen til stede når min venindes udlejer skriver sin fraflytningsrapport?
    Jeg håber virkelig du kan give svar på spørgsmålene. Det ville være en stor hjælp.

    De bedste hilsener,
    Stefan