Lejeloven

Lejeloven blev skabt for knap 100 år siden og har ikke ændret sig meget siden da. Den er i dag til stor ugunst for udlejer, med mindre man virkeligt kigger sig om i forhold til at få skabt en vandtæt lejekontrakt.

Også som lejer skal man være opmærksom – mange danskere lejere kender nemlig slet ikke deres rettigheder i forhold til lejekontrakten.

Lejeloven indeholder over 100 paragraffer. Herunder har jeg taget de vigtigste ting og kommer ind på bl.a. at man som udlejer skal passe på, 2-års-reglen, forudbetalt leje, tidsbegrænset lejemål, undtagelse med lejligheder bygget efter 1992 og hvordan du kan udforme en skudsikker lejekontrakt.

Står du enten som udlejer og skal have udformet en lejekontrakt eller have hjælp til lejeloven, eller har du som lejer brug for hjælp til at tolke din kontrakt eller forstå din vilkår, vil jeg anbefale, at du benytter formularen herunder.

Når du har udfyldt formularen modtager du tilbud fra 3 advokater med speciale i lejeret og lejeloven. De kan alle tre hjælpe dig med din problemstilling.

Med de tre tilbud får du også en fast pris, så du hurtigt kan finde den billigste advokat.

Du er typisk videre inden for 3 timer med det første tilbud:


1

Udfyld form
med oplysninger

2

Modtag 3 tilbud
pr. mail el. telefon

3

Vælg bedste og
billigste advokat

en ren lejlighed med sofa og dør

Pas på som udlejer med din lejekontrakt

Som udlejer træder du i et sandt minefelt, når du skal udarbejde en lejekontrakt til din udlejer.

Hvis du ikke tager dine forholdsregler får du svært ved at lade huslejen stige, og det bliver praktisk taget helt umuligt at smide udlejeren ud, selv hvis denne ikke overholder alle sine forpligtelser. Du kan også risikere, at udlejeren benytter (de forældede) regler i lejeloven til at få sin husleje nedsat til et urealistisk lavt niveau, hvorefter denne ikke kan smides ud.

Med et urealistisk lavt niveau mener jeg et niveau, der for udlejer ikke dækker udgifterne til renter og afdrag på et realkreditlån og et boliglån. Udlejer ender altså med at tabe penge umiddelbart på sin udlejning i stedet for at tjene penge på samme.

Jeg vil altid anbefale, at du får hjælp af en advokat til at udforme en kontrakt, der lever op til alle lejelovens krav – og udnytter alle smuthullerne som udlejer. Som nævnt er lejeloven meget omfangsrig, men en advokat med erfaring i lejeloven vil kunne hjælpe dig som udlejer med at vende den til din fordel med bl.a. tidsbegrænsede lejemål, specielle regler omkring opsigelse og trappelejestigning indskrevet i lejekontrakten.

Du behøver blot at få hjælp af en advokat én gang til at skrive en perfekt lejekontrakt, der lever op til og udnytter lejeloven. Herefter kan du bruge denne til resten af de lejligheder, du måtte købe i fremtiden.

At få en advokat til at udforme din lejekontrakt vil komme til at stå dig i mellem 2.000 kroner og 4.000 kroner.

2-års-reglen? Nej.

Der eksisterer ikke nogen 2-års-regel.

Du kan altså ikke smide din udlejer ud, hvis denne blot har boet under 2 år på lejemålet. Det afhænger af de vilkår, I har skrevet ind i lejekontrakten, og hvad lejeloven herudover dikterer for din situation.

Hvis du selv bor i din lejlighed, og fremlejer en del af denne, kan du inden for 2 år komme af med din lejer igen. Med det gælder kun ved fremleje og hvor du selv bor i lejligheden samtidigt med.

Hvis du vil have din bolig tilbage igen, eller blot ønsker at gardere dig mod en uheldig udlejer, skal du ty til din lejekontrakt og ikke lejeloven. Der skal indskrives paragraffer specielt med henblik på dette.

Forudbetalt leje

De fleste lejekontrakter indeholder paragraffer om forudbetalt leje.

Forudbetalt leje er, for udlejer, en form for forsikring. Det er leje, der skal dække i de måneder fogeden skal bruge på at smide en udlejer ud, der ikke betaler sin leje.

Lejeloven tillader forudbetalt leje. Det kan ses i Lejelovens § 7. Lejelovens § 34 dikterer, at man som udlejer maksimalt må kræve 3 måneders forudbetalt leje.

Man kan kræve depositum udover forudbetalt leje.

Eksempel: Jeg har fundet en lejer til min lejlighed i Randers. Den koster 4.000 kroner om måneden. Jeg kan både kræve 12.000 kroner i forudbetalt leje og 12.000 kroner i depositum. Samlet set skal lejeren altså betale 28.000 kroner for at flytte ind i den første måned med husleje inklusive. Når lejeren flytter ud betaler denne ikke husleje de sidste 3 måneder og får, såfremt der ingen problemer med lejligheden er, hele sit depositum tilbage også.

Lejeloven tillader forudbetalt leje. Men det er i lejekontrakten, at vilkårerne skal skrives ind.

Tidsbegrænset lejemål

Efter Lejelovens § 80 er det muligt at lave tidsbegrænsede lejemål.

Det kunne fx være en paragraf i lejekontrakten om, at lejer kun kan leje lejligheden i 18 måneder. Efter de 18 måneder har udlejer så ret til at smide lejeren af igen.

Det står dog samtidigt, at lejemålet fortsætter, hvis udlejer ikke indenfor en måned gør brug af denne ret til at smide lejer ud. Og lejemålet fortsætter endda på almindelige vilkår, så udsmidning ikke kan foretages med reference til tidsbegrænsningen, men skal ske efter de almindelige regler i lejeloven eller hvad man ellers har indskrevet i lejekontrakten.

Stk. 3. i samme § 80 i Lejeloven er meget vigtig. Denne siger, at tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, hvis ikke den kan begrundes i udlejers forhold.

Denne paragraf betyder i praksis, at du ikke blot kan tidsbegrænse dit lejemål for sjov, fordi du vil smide udlejer ud eller fordi du ikke er sikker på, om udlejningen egentligt er noget for dig.

Hvis du skal stationeres i udlandet, eller hvis du i et halvt år skal rejse verden rundt som digital nomade er det tilladt at lave en tidsbegrænsning i lejekontrakten. Hvis du er en snu udlejer skal du i stedet ty til andre metoder for at være sikker på igen at kunne slippe af med din lejer – her er en tidsbegrænset lejekontrakt desværre ikke en mulighed.

Lejligheder bygget efter 1992

Der er en undtagelse til mange af reglerne i lejeloven for lejligheder bygget efter 1992, eller som er blevet renoveret væsentligt siden da (og med væsentligt menes der virkeligt væsentligt!).

Hvis den lejlighed, du udlejer, er bygget efter 1992 gælder reglerne om at indklage huslejen for Huslejeklagenævnet fx ikke. Dette betyder i praksis, at du som udlejer slet ikke behøver at passe så meget på med din lejer og din lejekontrakt, hvis din lejlighed er bygget efter 1992.

Det er dog de færreste lejligheder i og omkring byerne, der er bygget efter 1992, og for den almindelige udlejer er dette derfor ikke en redningsvest.

Når du kigger efter lejligheder, du vil udleje, kan du med fordel kigge efter lejligheder bygget efter 1992 for at benytte undtagelserne i lejeloven. Men det er for den mindre eller mellemstore investor, eller endda den private investor, sjældent en mulighed.

Groteske problemer med lejeloven

For udlejer er lejeloven en pestilens uden lige.

Lejeloven blev skabt tilbage, da Stauning sad ved magten. Dengang var lejere ligeså utroværdige mennesker som udlejerne, og derfor var der også på dette tidspunkt behov for en lov til at regulere forholdene.

Siden da har lejeloven ikke ændret sig særligt meget.

Særlig problematisk er det, at husleje mandag kan skrive under med et smil på huslejekontrakten og tirsdag indbringe lejen for Huslejeklagenævnet med stor chance for succes og nedsætning af lejen. Denne nedsætning vil ofte betyde, at udlejer taber penge på at leje boligen ud, og udlejer har ikke – med mindre, denne har været smart ifht. Lejekontrakten og fået en advokat til at udfærdige denne – mulighed for at smide lejeren ud.

Det sætter udlejer i en potentielt helt forfærdelig situation.

Jeg vil altid anbefale følgende:

  • Lej ikke din lejlighed ud til studerende. Personer med lille indkomst er mere tilbøjelige til at bruge reglerne om at klage lejen til Huslejeklagenævnet uanset hvor stor skade dette er til udlejer. Jeg studerer selv jura på Aarhus Universitet og kender mange, der har brugt reglerne til gode for dem og skade for deres ellers meget fair udlejere.
  • Brug et par tusinde kroner på at få skrevet en god lejekontrakt af en advokat. Det kan være de bedste få tusinde kroner, du nogensinde har givet ud. Vær sikker på, at lejekontrakten giver dig mulighed for at smide din lejer ud, at lejen trappereguleres og så videre. Dette vil en advokat kunne fortælle dig meget mere om, når du med formularen længere oppe i dette indlæg tager kontakt til samme.
  • Kræv både 3 måneders forudbetalt leje og 3 måneders depositum. Det stiller dig som udlejer bedst.

Få advokathjælp til lejeloven og lejekontrakt

Du har mulighed for på JUF at få hjælp af tre advokater til at forstå lejeloven og bruge den til din fordel som udlejer – eller til at tolke din lejekontrakt og eventuelt starte en sag som lejer.

Brug formularen herunder. Du får 3 uforpligtende og gratis tilbud fra advokater, der alle kan tage din sag. Og herefter er det blot at vælge den rette advokat til opgaven.

Du er typisk videre inden for 3 timer:

1

Udfyld form
med oplysninger

2

Modtag 3 tilbud
pr. mail el. telefon

3

Vælg bedste og
billigste advokat

Har du spørgsmål til lejeloven eller lejekontrakter generelt skal du være velkommen til at skrive en kommentar til dette indlæg. Denne vil jeg naturligvis svare på så hurtigt som muligt.

Bag denne artikel..

image description

Skriv en kommentar

Kommentarer (7)
  1. image description
    Ageras

    En person fandt hjælp til at finde en advokat, der kunne hjælpe med lejeloven i går – jeg kan kun anbefale andre til at gøre det samme. 🙂

  2. Olaf Kydzierzykowski

    Må jeg godt bede dig læse afsnittet “pas på som udlejer med din lejekontrakt”.

    Jeg synes det er noget volapyk.

    Mvh.
    Olaf

  3. Nina

    Må en udlejer godt bare låse sig
    Ind i sin lejlighed uden man ved det?

    Og må der stå i lejekontrakten at hun selv maler lejligheden ved fraflytningen og kun speciel maling fra flugger må hun købe (for lejers regning) dvs man går ikke noget tilbage når man flytter ud og vi har betalt for alt maling som hun har brugt og vi selv må ikke da hun også finder på alt muligt pludselig st have brugt
    Pengene på.. Hvordan kommer vi væk? Hun har taget 27.000 🙁

  4. Ulrik

    Hej Juf,

    Jeg ville bare høre om jeg har krav på at få min ubrugte forudbetalte leje tilbage?
    Jeg gjorde sent opmærksom i slutningen af den måned jeg havde betalt for, at jeg ville fraflytte samme måned.
    Udlejer sagde det var okay, og jeg spurgte om jeg ville få mine penge tilbage, hvilket jeg mener han sagde ja til, og han mener ikke at have sagt ja til det.
    Han har nu først d. 12 Oktober lagt en annonce ud på boligportalen for at få værelset besat.

    Har læst et andet sted at jeg kun har krav på at få forudbetalt leje fra når værelset som jeg lejede er besat, men at udlejer skal forsøge at udleje hurtigst muligt, hvilket ikke har været tilfældet her.

    Venlig hilsen,

    Ulrik Wewer

  5. Jannie

    Hej

    Min eks kæreste flyttede i december 2014
    Og udlejer vil stadig ikke frigøre ham. Han siger, at jeg skal flytte mine møbler ud på gaden, leje huset igen og betale nyt depositum/ indskud og flytte ind igen. Så kan han frigøres… Er det virkelig sandt? Min udlejer sender Min eks kæreste regninger på nyt wc og emhætte. Som vi skal betale for! Jeg har ikke smadret det, det var blot pga af slidtage. Skal jeg virkelig betale for alt i huset det bliver skiftet ud? Ligesom udlejer nægter at sætte ny opvaskemaskine ind, så længe vi har et udestående. Jeg afdrager med 300 kr om måneden. For nogle vandregninger han har betalt, Men da der ikke er noget der hedder aconto i kontrakten, skal jeg selv sørge for forbrug og da det ikke et en penge pligtig ydelse, så vandt jeg i fogedretten og jeg tror det er derfor de kører sådan på mig, ja syntes faktisk det minder om chikane!. Men skal så betale tilbage og det gør jeg det er lagt 300 ekstra på huslejen som nu siger 7650 kr plus forbrug.. Til april stiger lejen med 200, så der hedder det 7850 plus forbrug, det er rigtig mange penge! Og stadig vil han ikke sætte en ny opvasker ind!

    Kan det være rigtig?…

    Mvh en mor der snart går ud af sit gode skind!#!

  6. Jannie Wallentin Ustrup

    Kan det virkelig passe at min udlejer har ret i at, jeg skal opsige lejemålet og leje det på ny hvis før min eks kæreste kan frigøres på lejekontrakten?

    Min tidliger kæreste flyttede i december 2014! … Og Nu er udlejer begyndt at sende ham regning på det nye wc og emhætte jeg har fået. Fordi jeg ikke vil betale for noget der er blevet skiftet pga alm slidtage. Jeg har ikke ødelagt det!!! Plus han heller ikke vil skifte opvaskemaskinen ud, da han mener vi har et udestående. Jeg betaler 300 kr mere i husleje som nu hedder 7650 kr plus forbrug. For vandregninger han har betalt. Men jeg har fogedrettens ord på at han ikke skal blande sig i mit forbrug, når der ikke er noget med et acontobeløb i lejekontrakten. Så det han gør nu er ikke andet end chikane, da han også beskylder mig for at skylle engangsvaskeklude og vådsavietter ud i toilettet. Så hele kælderen var fuld af kloark/slam vand. Og Nu får jeg en kæmpe regning for det. Det problem stod også på da Min veninde boede her. Kan det virkelig være rigtig at han må gøre alle er ting!? Han er ved og køre mig fuldstændig med, og mine børn bliver utrygge!

  7. Anne Laulund

    Til 1. August har jeg haft min ejerlejlighed udlejet i 2 år. Vi har lavet en tidsbegrænset lejeaftale, som udløber her.
    Planen var, at jeg så selv ville benytte lejligheden.
    Nu er jeg imidlertid blevet kronisk syg, fyret fra mit job og på offentlig ydelse. Jeg ved ikke, hvordan min økonomi kommer til at se ud fremover.
    Min nuværende og uafklarede økonomi giver mig ikke mulighed for at flytte tilbage til lejligheden.
    Min nuværende lejer ønsker en forlængelse af lejemålet.
    Dette vil kræve en ny lejekontrakt, idet det oprindelige lejemål blev indgået med hende og hendes mand. Manden er ikke længere inde i billedet.
    Mit spørgsmål er:
    Kan jeg – på baggrund af min situation, lave en ny lejekontrakt og, i givet fald, hvad skal jeg være opmærksom på?
    På forhånd tak.
    Vh
    Anne Laulund