Forældrekøb

At forældre køber en lejlighed, deres børn kan flytte hjemmefra og studere i, er slet ikke noget usædvanligt syn. Normalt går det under navnet “forældrekøb“, og det er en nem måde for forældre at investere penge i fast ejendom på samme tid med, at deres børn får en god start på deres studie med en pålidelig udlejer.

Dog er der i lovgivningen en del fælder at passe på – især i forhold til skatteordningen -, da forældrekøbet hurtigt kan blive en dyr fornøjelse for såvel lejer som udlejer. Mange af problemerne kan undgås ved at kontakte en boligadvokat med henblik på at få hjælp til at sammenfatte udlejningskontrakt med videre.

Søger du hjælp fra en boligadvokat i anledning af dit forældrekøb anbefaler jeg, at du bruger formularen herunder. På den måde får du 3 tilbud fra specialiserede boligadvokater med pris, du kan vælge imellem, og det er gratis og uforpligtende.

[jufform type=”bolig” link=”Få 3 tilbud fra forældrekøbs-advokater”]

Gør som mange andre hver eneste dag:

JUF gør det nemt for dig at finde en dygtig og billig boligadvokat til at hjælpe med dit forældrekøb. Udfyld formularen herunder og få 3 gratis og uforpligtende tilbud. [/jufform]

Skat i forhold til udgifter

Som forælder er den lejeindtægt, du opkræver af dit barn, en indtægt, du skal betale skat af. Til gengæld har du også mulighed for at trække udgifter til renovation fra. Udgifter til forbedring kan ikke, med mindre at lejekontrakten specifikt hjemler dette, trækkes fra i skat. Det kan være svært fra tid til anden at vurdere, hvad der er en renovation og hvad der er en forbedring.
En undtagelse er dog, at du kan fratrække udgifter til istandsættelse, såfremt disse ikke udgør mere end 25 % af den årlige husleje.

Om huslejen er det også værd at nævne, at denne bør sættes til markedsprisen og hverken over eller under. Det har skattemæssige konsekvenser for barnet at betale for lidt,  da barnet her skal betale skat af den difference, barnet ikke har betalt i husleje, mens forældrene skal ditto ved en høj for husleje.
Der er ingen økonomisk fidus i at have hverken en for høj eller for lav husleje. Det medfører tværtimod problemer. Sæt huslejen til markedsprisen for byen, forældrekøbslejligheden er placeret i, i stedet for.

Selvom den unge person lejer lejligheden af sine forældre, har barnet stadigt mulighed for at søge skattefri boligsikring efter normale regler.

JUF.dk anbefaler at kontakte en revisor i forbindelse med forældreudlejning for at være sikker.

Læs mere om finansiering af forældrekøb hos Realkreditkonsulenten.

Tidligt arveforskud med salg af forældrekøb

Ønsker forældrene senere hen at sælge den forældrekøbte ejerlejlighed, andelsbolig eller lignende, kan dette gøres til en lavere pris end markedsprisen. Er prisen mindre end 15 % under markedsvurdering undlader SKAT at opfatte det som en gave for forældrene til barnet, og der vil altså ikke blive betalt skat af denne difference.

At sælge en forældrekøbslejlighed er en meget oplagt og intelligent måde at lave et arveforskud på.

Du kan dog ikke sælge en ejendom skattefrit i forhold til eventuel gevinst til hverken dit barn eller en tredjemand, hvis udelukkende dit barn har brugt boligen som hjem. Siden 1989 har det været ulovligt at sælge en ejendom skattefrit – hvilket ellers er tilladt – hvis ikke, at man selv har boet i den. Vælger du at sælge forældrekøbslejligheden til en – for dit barn – fordelagtig pris, er dette dog ikke et relevant punkt.

Hvordan foregår et forældrekøb?

At købe en lejlighed i en populær studieby såsom Aarhus og København er ofte nemmere end at leje en. Derfor har forældre i mange årtier købt en billig ejerlejlighed eller andelsbolig (om end de økonomiske regler ikke er ens i disse to tilfælde) for så at udleje disse til deres børn.

Ofte har forældrene opbygget tilpas likviditet til at købe ejerlejligheden uden at tage et lån i en bank, om end lånet også er en velbenyttet mulighed for at skaffe pengene til et forældrekøb. Efter at lejligheden er købt er det normalt at bruge penge på istandsættelse, da disse i et vist omfang kan fratrækkes i skat som renovationsudgifter til lejligheden. At lejligheden giver et underskud de første år grundet renoverings- og istandsættelsesudgifter er heller intet problem, hvis man benytter sig af virksomhedsskatteordningen som beskrevet længere nede.

Herefter oprettes en formel lejekontrakt mellem forældrene og barnet. Især dette punkt kan med fordel assisteres ved hjælp af en boligadvokat, da denne kan verificere, at de juridiske forhold i aftalen ikke strider mod nogen lovgivning. En simpel standard lejekontrakt kan sagtens benyttes til udlejningen mellem forældre og børn, hvilken kan downloades gratis fra internettet.

Barnet ifalder det samme ansvar som lejer for sine forældre, som hvis barnet havde lejet lejligheden af en anden person eller organisation. Derfor kan barnet også ifalde et erstatningsansvar for skade på lejligheden under de her gældende regler (se: erstatningsadvokat).

Er et forældrekøb en god investering for forældrene?

For barnet er fordelene ved et forældrekøb klare: huslejen ligger á niveau med resten af markedet og udlejerne er pålidelige. For forældrene er det dog mere relevant at sætte sing ind i de nærmere aspekter af økonomien.

Business.dk har regnet på, hvor meget et forældrekøb koster i rene udgifter for forældrene ved køb af en lejlighed til henholdsvis 1 million, 1.5 millioner og 2 millioner kroner. Svaret var omkring 2-300.000kr i rene udgifter per 5 år, hvilket dækkes af barnets husleje, der igen dækkes af SU (Statens Uddannelsesstøtte).
Læs denne artikel om økonomien i et forældrekøb her.

Investering i fast ejendom er traditionelt en god idé, og indtil den nylige recession, der satte ind i 2008, kunne forældrenes udgifter ved forældrelys typisk dækkes af stigningen i boligens værdi. Sådan er det ikke per skrivende stund, men det er jf. økonomiske konjunkturer blot et spørgsmål om tid, før at det igen er tilfældet.

Det er typisk, såfremt forældrene kan finde en lejlighed i et fornuftigt prisleje, absolut muligt at købe en lejlighed ment som forældrekøb, der kan ende i et positivt afkast med barnets husleje regnet med.

Forskellige skatteordninger for forældrekøb

Forældre har mulighed for at gennemføre forældrekøbet gennem 3 forskellige skatteregelsæt: De almindelige skatteregler (personskatteregler), virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen. Typisk er især de to sidste værd at kigge videre på, og det er muligt frit at skifte mellem disse ordninger.

• Personskatteordningen: De almindelige regler for indtægter og udgifter gælder her. Det er meget sjældent personskatteordningen, der er den mest fordelagtige for et forældrekøb.
• Virksomhedsskatteordningen: Den helt store fordel her er, at et eventuelt underskud i udlejningskonceptet kan fratrækkes i den personlige skat. Især i starten af en udlejeperiode vil der typisk være store udgifter for udlejer, og med virksomhedsskatteordningen er det muligt at fratrække disse i den personlige indkomst. Også hvis forældrene betaler topskat og har gennemført købet af lejligheden, andelslejligheden eller huset ved hjælp af lån er virksomhedsskatteordningen typisk en rigtigt god idé.
• Kapitalafkastordningen: Til en vis grad er kapitalafkastordningen opbygget på samme måde som virksomhedsskatteordningen, men en væsentlig forskel er, at de regnskabsmæssige- og dokummentationsmæssige krav her er væsentligt mindre indgribende. Kapitalafkastordningen er derfor ofte en nemmere mulighed.
  Kapitalafkastordningen benyttes typisk, når købet sker gennem et stort kontakt beløb og kun i begrænset mængde ved hjælp af lån.

Hvilke af især de to sidste valgmuligheder, man bør vælge for ens forældrekøb, bør afhænge af en konkret vurdering af sagen. Skattereglerne er særdeles komplicerede, og en ekspert (skatte– eller boligadvokat) bør konsulteres før en endelig model vælges.

Dette er ofte den billigste løsning i sidste ende!